محرومیت اقشار کم‌درآمد از وام خرید مسکن در دولت نهم و دهم
گروه مسکن و شهرسازی
نقش مسکن در قالب یک کالای اساسی در سبد مصرفی خانوارها، ایجاد تقاضا برای چندین صنایع وابسته و اشتغالزایی به‌عنوان یک بخش اقتصادی پیشران در کانون توجه مسوولان دولت یازدهم برای گذر از تنگنای رکود اقتصادی است. به هر حال، در سال‌های اخیر بازار مسکن مانند سایر حوزه‌های اقتصادی کشور از گزند کمبود درآمدهای نفتی دولت در امان نبود تا رکود حاکم در کشور بر سر بازار این کالا نیز سایه بگستراند چراکه از طرفی فضای نااطمینانی برای سرمایه‌گذاری در کشور مانع از استقبال بخش خصوصی برای ورود در این بازار شد، ازسوی دیگر پیامدهای منفی ناشی از تزریق پول در پروژه مسکن مهر نیز دولت را برای تامین منابع مالی مسکن از طریق تسهیلات بانکی با مضیقه مواجه کرد چراکه سیستم تامین مالی مسکن در بخش دولتی عمدتا مبتنی بر بانک است. به‌طوری که در نیمه اول دهه80، سهم بانکها از تامین منابع مالی بازار مسکن بالغ بر 22درصد است. البته این سهم پس از سال86 و پدید آمدن جهش قیمت مسکن به 33درصد رسید. این درحالی است که در این دوران خبری از ابزارهای مالی در بازار مسکن نیست. البته تنوع کم ابزارهای تامین منابع، سهم محدود اعتبارات بانکی در بخش مسکن، نسبت پایین وام
به ارزش مسکن، سطح پایین درآمد خانوارها، شرایط سخت وام‌گیری، محدودیت ابزارهای رهنی، منفی بودن نرخ واقعی سود وام‌های مسکن و عدم کارایی سیاست‌های مالی دولت در حوزه مالیات‌ها و یارانه‌ها از دیگر مشکلات دولت برای تامین منابع بخش مسکن به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد جامعه است.
باوجود اینکه بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی در تلاش هستند دوباره سهم مسکن از تسهیلات بانکی را به مقدار سابق آن یعنی 25درصد برسانند با این‌حال، توسعه بخش مسکن در کشور صرفا با اتکا بر نظام بانکی میسر نیست. همین امر باعث شد وزارت راه‌وشهرسازی دولت یازدهم با تغییر سیاست، رویکرد مالی را در سیاست‌های توسعه مسکن اتخاذ کند تا به این ترتیب، ایجاد صندوق‌های مختلف زمین در بازار سرمایه راهگشای خروج مسکن از رکود باشد. گرچه طی سال جاری در بازار سرمایه چند صندوق زمین و ساختمان راه‌‌اندازی شد، با این‌حال، نبود زیرساخت‌‌های لازم مانع بهره‌مندی از ظرفیت این صندوقها شده است. همچنین فقدان بازار ثانویه رهن موجب شده که منابع قابل تخصیص بانکها برای مسکن در قالب تسهیلات بلندمدت قفل شود و امکان اعطای تسهیلات مجدد محدود شود. محدودیت اعطای تسهیلات بلندمدت برای تقویت منابع درحالی است که این شیوه می‌تواند بهترین راهکار جهت تقویت توان مالی خانوارهای کم‌درآمد برای خانه‌دار شدن باشد. به گفته مدیرعامل بانک مسکن، الزام به تقسیط بلندمدت تسهیلات مسکن به‌‌طور حتم نیازمند تجهیز منابع به شکل بلندمدت و ارزان‌قیمت همچنین تنوع ابزارها و
نهادهای مختلف تامین مالی برای اقشار هدف است.
مشاور اقتصادی وزیر راه‌وشهرسازی در تشریح مالی مسکن، مشکل تامین منابع مسکن را در دو بخش ضعف بازار سرمایه و نقش بانکها در انحراف انواع وام‌های خرید و ساخت مسکن در دولت قبل دانست. به گفته محمدحسین عبده تبریزی، لازمه بهره‌مندی از بازار سرمایه، ایجاد ابزارهای مالی جدید در حوزه‌های مسکن است. البته ادغام و محدودیت فعالیت بانکها از دیگر راهکارهایی است که امکان همکاری بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی را فراهم می‌کند. به این ترتیب، باید شرایطی ایجاد شود تا شورای پول و اعتبار بتواند برخی مجوزها را که خلاف عرف بانکداری در دولت‌های نهم و دهم صادر شده کنسل یا باطل کند.
راهکارهای مالی
مشاور اقتصادی وزیر راه‌وشهرسازی بااشاره به روش‌های تامین منابع بخش مسکن گفت: تامین مالی در کشورها برعهده بانک یا بازار سرمایه است که در این زمینه باید دولت را کنار بگذاریم چون دولت تامین‌کننده مالی نیست؛ بنابراین باید سراغ نظام مالی کشور برویم که این نظام در دو بخش بانک و بورس خلاصه می‌شود.
به گزارش «تعادل»، حسین عبده‌تبریزی ادامه داد: در کشوری مثل ایران نظام بانکی از گذشته قوی‌تر شده درحالی که بازار سرمایه نقش ضعیف‌تری داشته است. البته این نقش ضعیف به مرور زمان بهتر شده ولی هنوز با برخی کشورها فاصله زیادی داریم. عبده‌تبریزی خاطرنشان کرد: وزارت راه‌وشهرسازی برای بهبود امور به هر دو بخش توجه دارد و از امکانات هر دو بخش برای توسعه مسکن با دوام، دارای کیفیت و در عین حال در استطاعت بهره می‌برد اما شرط لازم این است که باید تامین مالی صورت گیرد. مشاور وزیر راه‌وشهرسازی با بیان اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان که پروژه‌ها را تامین مالی می‌کنند فعال شده‌اند، اضافه کرد: پیگیر فعالیت صندوق املاک و مستغلات که ازجمله صندوق‌های طرف تقاضا به‌شمار می‌آید، در بورس هستیم. وی افزود: ازسوی دیگر در تلاشیم بازار رهن ثانویه یعنی بازاری که در آن مقدار وامی که داده می‌شود بار دیگر تبدیل به پول شده و دوباره تبدیل به وام شود را در بورس فعال کنیم. از آنجا که بازار سرمایه در سال گذشته شرایط مناسبی را پشت‌سر نگذاشت باید در تلاش باشیم که ابزارهای جدیدی ساخته شود تا بورس در حوزه بازار رهن ثانویه به کمک بازار مسکن بیاید.
انتقاد از وضعیت وام‌های خرید بانکی
مشاور اقتصادی وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه با انتقاد از وضعیت وام خرید و ساخت در دولت‌های گذشته گفت: در طول دو دولت گذشته اقدام اشتباهی در عرضه وام خرید مسکن صورت گرفت و متاسفانه حاصلش این شده که بانکها به خرید مسکن وام نمی‌دهند درنهایت عده‌یی سعی کردند با وام‌هایی که در شهرهای بزرگ دریافت می‌کنند به ساخت‌وساز بالای شهر روی بیاورند؛ نتیجه این شده که در کلان‌شهرها خانه‌های خالی داشته باشیم که نمی‌توانند پول بانکها را پس بدهند و این موضوع اکنون تبدیل به معضلی بزرگ شده است. به گفته عبده‌تبریزی، اگر این نظریه‌پردازی غلط وجود نداشت و این پول‌ها برای وام خرید ارزان‌قیمت دراختیار اقشار کم‌درآمد گذاشته می‌شد الان طبقات ضعیف می‌توانستند به‌راحتی خانه‌دار شوند.
امکان ایجاد بانک جدیدی نیست
مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه بر لزوم ادغام برخی بانکها با یکدیگر تاکید کرد و افزود: نظام بانکی فعلی مشکلاتی دارد که نمی‌تواند وام جدیدی بدهد. باید برخی از آنها در یکدیگر ادغام شوند و حرکت کنند. درواقع از عدم پرداخت در این بانکها باید جلوگیری کرد تا در جامعه شوک ایجاد نشود و یک عده هم که در کشور مخالف هستند از آن سوءاستفاده نکنند. بانک فعلا مشغول این کارهاست و به‌همین دلیل نتوانسته‌اند تا حد زیادی به درخواست‌های معقول وزارت راه‌وشهرسازی جامه عمل بپوشاند.
وی با تاکید بر اینکه این روحیه در شورای پول و اعتبار نیست که مجوز جدیدی برای ایجاد بانک‌های جدید صادر کند، گفت: شرایط مطلوب این است که شورای پول و اعتبار بتواند برخی مجوزها را که خلاف عرف بانکداری در دولت‌های نهم و دهم صادر شده کنسل یا باطل کند؛ هر چند بانک قابل تعطیل شدن نیست و باید بانکها در نهاد دیگری ادغام شوند.
طرحی برای خانه‌دار شدن کم‌درآمدها
عبده‌تبریزی همچنین به برخی اقدامات وزارت راه‌وشهرسازی در حوزه طرح مسکن اجتماعی اشاره کرد و گفت: مسکن اجتماعی برای طبقات ضعیف‌تر است. از طریق خیریه اقداماتی در بورس در حال انجام است و صندوق‌های نیکوکاری ایجاد خواهیم کرد که هدف آن اجاره‌داری باشد، مردم به آن صندوقها قرض‌الحسنه بدهند و از محل سود آن تفاوت اجاره به مردم پرداخت شود. در این باره جلساتی داشتم که درصورت امکان صندوق‌های خیریه در بورس فعال شوند.
