برای پیشگیری از تخلف و جرم در هر حوزه‌یی ازجمله مسکن باید قوانین و مقرراتی تنظیم و تصویب شود که متناسب با شرایط حوزه مورد نظر باشد اما به نظر می‌رسد که درمورد تصویب و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان به عنوان یکی ازمهم‌ترین قوانین بخش مسکن، شرایط بازار در نظرگرفته نشده است و با وجود آنکه پیش از تصویب این قانون، بخش‌های دولتی، خصوصی و نیمه خصوصی بازار مسکن ازجمله سازمان نظام مهندسی، شهرداری، نظام کاردانی فنی ساختمان، کانون صنفی انبوه‌سازان، اتحادیه مشاوران املاک اظهارات، پیشنهادات و خواسته‌های خود را درباره مفاد این قانون ارائه دادند اما در تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین ابلاغ آیین نامه اجرایی آن از نظرات آنها استفاده نشد.
باوجود آنکه قراربود با تصویب و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، مشکلات پیشین بحث پیش‌فروش کم‌رنگ شود اما این قانون نه تنها مسائل دیگری را به مشکلات قبلی اضافه کرد حتی نتوانست موقعیت تهدیدی بحث پیش‌فروش را به فرصتی برای خانه دارشدن خریداران مسکن تبدیل کند و شاهد هستیم که دریکی دوسال اخیر و با ابلاغ آیین نامه اجرایی، رغبت متقاضیان برای استفاده از گزینه پیش‌فروش افزایش نیافته است، البته ناگفته نماند که با وجودمشکلات قانونی دربحث پیش‌فروش، تصویب یک قانون کامل و جامع دراین بخش احساس می‌شد اما این قانون نتوانست چنین نقشی را ایفا کند، ضمن اینکه به دلیل نواقص موجود درمواد آن، آیین نامه اجرایی قانون پس از 3 سال ابلاغ شد درحالی که براساس برنامه باید پس از گذشت 6 ماه صادرمی شد.
ایرادات بسیاری به قانون پیش‌فروش ساختمان وارد است که به برخی از آنها اشاره می‌شود، یکی از انتقادات وارده به این قانون مربوط به بحث وجود شناسنامه فنی واحد مسکونی برای صدور سند است، وجود چنین ماده‌یی در قانون شرایطی اعمال می‌شود که حتی بیش از 90درصد ساختمان‌های ساخته شده درپایتخت شناسنامه فنی ندارند، دراین میان تعریف مشخصی نیز از شناسنامه فنی دراین قانون وجود ندارد درحالی که باید مشخصات فنی واحد مسکونی، عملیات اجرایی و... دراین شناسنامه ذکرشود.
ازدیگر ایرادات قانون پیش‌فروش ساختمان به صدور بیمه‌نامه اجباری برای صدور سند پیش‌فروش ساختمان است که اجرای این ماده به دلیل اعمال فشار مالی به سازندگان، ازسوی آنها استقبال نمی‌شود.
ازسوی دیگر براساس قانون پیش‌فروش ساختمان اگر فرد متقاضی تنها موفق به پرداخت بخشی از مبلغ کل یک واحد مسکونی شود به همان میزان در آن خانه شریک است به عنوان نمونه اگر قیمت کل یک واحد مسکونی 180میلیون تومان باشد و پیش خریدار 30میلیون تومان آن را پرداخت کند صاحب یک‌دانگ از واحد مسکونی می‌شود که این موضوع می‌تواند مشکلات عدیده‌یی را به همراه داشته باشد و خرید و فروش اینگونه واحدهای مسکونی را با مشکل مواجه کند.
قانون پیش‌فروش ساختمان با مشکل دیگری نیزمواجه است که مربوط به نبود شرایط و امکانات لازم برای تنظیم سند واحد مسکونی ازسوی دفاتر اسناد رسمی است، براساس این قانون مشاوران املاک تنها می‌توانند برای مشاوره دراین زمینه فعالیت کنند و برای خرید پیش‌فروش ساختمان نیاز به صدور سند است درحالی که دفاتر اسناد رسمی شرایط لازم برای این اقدام را ندارند.
حال باتوجه به مشکلات ذکرشده درمفاد قانون پیش‌فروش ساختمان، پیشنهاد می‌شود که این قانون برای اعمال اصلاحاتی از سوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی مورد بررسی قرارگیرد زیرا درشرایط کنونی بازار مسکن و وجود رکود دراین حوزه باید تلاش شود تا قوانینی برای بهبود شرایط تصویب شود درحالی که با تصویب و اجرای قانون پیش‌فروش انگیزه سازندگان برای ساخت و ساز کاهش یافته است پس درشرایط فعلی این قانون قابلیت اجرایی شدن ندارد و باید اصلاحات لازم دراین زمینه اعمال شود تا شاهد عملیاتی
شدن آن باشیم.
