وزارت راه و شهرسازی در یک سال سپری‌شده از فعالیت دولت یازدهم حجم گسترده‌یی از اطلاعات را در حوزه تامین منابع مالی برای ساخت و خرید مسکن به وسیله وزیر، معاونان و مشاوران انتشار داده است. این حجم گسترده از خبر، تحلیل و تفسیر درباره افزایش وام مسکن که امیدی در دل مستاجران ایجاد می‌کرد اما هرگز از روی کاغذ بیرون نرفته است. روز گذشته مصاحبه‌یی از اکبر کمیجانی، قائم‌مقام بانک مرکزی بر روی سایت این نهاد، قرار گرفته که حاوی چند نکته است؛ نکته نخست، مخالفت ضمنی قائم‌مقام بانک مرکزی با خبرسازی‌های گسترده از طرف «اشخاص مرتبط» در موضوع «طرح‌های دریافتی از وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن» است.
وی می‌گوید: «طرح‌های دریافتی از وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن درباره سقف تسهیلات اعطایی از محل صندوق‌ها متعدد است و حسب اشکالات و آثار آنها بارها بازنگری شده است. نقد و نقل قول‌ها از سقف فردی تسهیلات بانکی نیز ناشی از اطلاع‌رسانی پیش از موعد جزییات طرح‌ها و ارایه اعداد در حال بررسی است. رفتار حرفه‌یی ایجاب می‌کند از اطلاع‌رسانی برخی از مفاد و جزییات بسته‌های در حال بررسی خودداری شود تا متقاضیان بخش مسکن سردرگم نشوند.»
وی در این مصاحبه افزوده است: با وجود برخی اظهارات تند، باید تاکید کرد متولی بخش مسکن در اقتصاد کشور، وزارت راه و شهرسازی است. ورود بانک مرکزی به این موضوع، صرفا از جنبه‌های مدیریت فضای اقتصاد کلان کشور و ارزیابی آثار طرح‌ها بر فضای تامین مالی اقتصاد صورت می‌گیرد.
یادآور می‌شوم که طی یک‌سال سپری‌شده از دولت یازدهم، سامان‌بخشی به نحوه تامین مالی طرح عظیم مسکن مهر نخستین اقدام بانک مرکزی در حوزه بخش مسکن بود. در طول چند سال گذشته رویه ناسالم تامین مالی طرح مسکن مهر و وابستگی کامل آن به منابع بانک مرکزی از دلایل اصلی رشد پایه پولی و نقدینگی در کشور بوده است. اصلاح رویه مذکور از سوی بانک مرکزی علاوه بر کنترل آثار منفی تامین مالی طرح مذکور، شرایط لازم برای تداوم و تکمیل پروژه‌های ناتمام این طرح را فراهم ساخت. علاوه بر آن، طی همین مدت بهبود تامین مالی بخش مسکن صرف‌نظر از طرح مسکن مهر نیز مورد توجه جدی این بانک قرار داشت و تصمیم شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف تسهیلات اعطایی ساخت و خرید مسکن از 200میلیون ریال به 350میلیون ریال، اعطای تسهیلات مسکن با سقف 500میلیون ریال برای مزدوجین و نیز افزایش سقف تسهیلات جعاله تعمیر و تکمیل مسکن از 50میلیون ریال به 100میلیون ریال در دی سال گذشته از‌طریق بانک مسکن نیز در همین ارتباط بود. در اتخاذ تصمیم مذکور، ارتقای قدرت خرید خانوار‌ها و افزایش سهم تسهیلات بانکی از قیمت مسکن همراه با رونق نسبی معاملات بدون فشار تورمی در این بخش، دنبال می‌شد.
از کمیجانی پرسیده شده است: اخیرا در برخی جراید موضوع نامه‌یی به امضای رییس کل محترم بانک مرکزی و وزیر محترم راه و شهرسازی خطاب به رییس‌جمهور محترم رسانه‌یی شد که در آن بر موضوع تامین کسری منابع این صندوق‌ها از محل منابع عمومی تاکید شده بود. لزوم تنظیم این نامه در مقطع کنونی چه بوده است؟
وی پاسخ داده است: تجارب قبلی نشان می‌دهد که صندوق‌های پس‌انداز مسکن به‌دلیل «ماهیت تعهدی اعطای تسهیلات» از یک‌سو و «کوتاه بودن دوره سپرده‌گذاری نسبت به دوره بازگشت تسهیلات» از سوی دیگر، ذاتا با کسری منابع دوره‌یی مواجهند. یکی از نگرانی‌های بانک مرکزی در این خصوص، آن است که در صورت عدم پیش‌بینی منابع لازم جهت تامین کسری این صندوق‌ها، این طرح نیز همانند طرح مسکن مهر در مرحله اجرا با چالش کمبود منابع جهت پاسخگویی به تعهدات ایجاد شده مواجه شود و در‌نهایت به استقراض بانک‌ها از منابع بانک مرکزی و فشارهای تورمی بینجامد. در این صورت مجددا مشابه طرح مسکن مهر شاهد تکرار تزریق پول پرقدرت به جامعه از محل اجرای این طرح و تبعات تورمی آن خواهیم بود. این در شرایطی است که مهار تورم یکی از اولویت‌های اساسی دولت یازدهم به‌شمار می‌آید، به‌گونه‌یی که حتی در عنوان بسته تنظیمی جهت برون‌رفت از رکود اقتصادی کشور نیز بر «خروج غیرتورمی از رکود» تاکید شده است. بنابراین در چارچوب سیاست‌ها و برنامه‌های کلان تدوین‌شده، راهکارهای مورد عمل برای برون‌رفت بخش‌های اقتصادی از رکود باید با توجه به اصل اساسی «کنترل تورم» صورت پذیرد و رییس‌جمهور محترم نیز بارها بر عدم برداشت از منابع بانک مرکزی و انتشار پول پرقدرت تاکید کرده‌اند.
با امعان‌نظر به رعایت این اصل مهم، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی طی جلسات متعدد کارشناسی توافق کردند که تامین مالی کسری صندوق‌های پس‌انداز مسکن نباید مبتنی بر منابع پرقدرت بانک مرکزی باشد. بر همین اساس و به‌منظور اتخاذ تمهیدات لازم جهت تدارک منابع مورد نیاز این صندوق‌ها، نامه مشترک وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی تهیه و تقدیم رییس‌جمهور محترم شد تا کسری منابع این صندوق‌ها از‌طریق منابع عمومی تدارک و پیش‌بینی شود.
آنچه مسلم است صحبت درخصوص جزییات و ابعاد اجرایی طرح از‌جمله مقیاس اجرا، گستره افراد زیرپوشش، سقف تسهیلات اعطایی، توان بازپرداخت اقساط ماهانه استفاده‌کنندگان از تسهیلات مسکن، تعیین جامعه هدف، میزان کسری منابع صندوق‌ها، امکان تامین مالی این کسری از‌طریق دولت و سایر مولفه‌های کلیدی این طرح تابع ظرفیت‌های بودجه برای تامین کسری منابع صندوق‌های پس‌انداز مسکن و موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن خواهد بود. بنابراین تا تعیین ابعاد این مولفه‌های مهم و آثار آن بر قیمت مسکن، انتشار هرگونه اخباری از جزییات اجرایی این طرح از‌جمله سقف تسهیلات اعطایی صرفا گمانه‌زنی رسانه‌یی بوده و از هیچ‌گونه قطعیت و ضمانت اجرایی برخوردار نیست و جز ایجاد جو منفی روانی در بازار مسکن، نتیجه دیگری به‌همراه نخواهد داشت. ضمن آنکه با وجود ارایه الگوهای مالی متعدد ارایه‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، براساس آخرین توافقات انجام شده مقرر است پیشنهاد اجرایی و نهایی آن وزارتخانه از‌طریق مدل بانک مسکن به بانک مرکزی ارایه شود و طبعا این مدل نهایی نیز مستلزم بررسی‌های کارشناسی تکمیلی است تا به مرحله تصمیم‌گیری برسد. وی گفته است: بخش ساختمان و مسکن نیز همانند سایر بخش‌های اقتصادی، از شرایط رکودی حاکم بر اقتصاد کشور مصون نبوده است. آمار عملکرد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری، موید کاهش سرمایه‌گذاری انجام‌شده در این بخش به قیمت‌های واقعی در سال1392 به‌میزان 5.7درصد نسبت به سال قبل است. همچنین بررسی آمار سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری بر حسب مراحل ساخت (به قیمت‌های جاری) نشان می‌دهد که در سال1392 سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان‌های شروع‌شده و نیمه‌تمام با کاهش مواجه بوده و رشد عملکرد سرمایه‌گذاری به قیمت‌های ثابت در این سال، صرفا معطوف به ساختمان‌های تکمیل‌شده است. افت سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده در ساختمان‌های جدید مناطق شهری در سال1392 در شرایطی رقم خورده که آمار عملکرد پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌ها نیز به‌عنوان شاخص آغازین تولید و شاخص استقبال بخش خصوصی از فعالیت‌های ساختمانی نیز چشم‌انداز مناسبی را برای بهبود تولید در سال جاری نشان نمی‌دهد. شایان ذکر است، براساس گزارش اداره آمار بانک مرکزی، تعداد و سطح کل زیربنای طبقات ساختمان‌های مندرج در پروانه‌های ساختمانی کل مناطق شهری در سال1392 نسبت به سال قبل به‌ترتیب به‌میزان 7.6درصد کاهش و 3.5درصد افزایش داشته است.
کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز، بانک مرکزی را مجاب کرده که با فراهم کردن تمهیدات اعتباری لازم، از این حوزه حمایت کند. اما این حمایت‌ها بایستی به‌گونه‌یی برنامه‌ریزی شود که در راستای اهداف تورمی دولت باشد. همان‌گونه که در لایحه «خروج غیرتورمی از رکود» نیز تاکید شده، لازم است ارایه راهکارهای ایجاد رونق تولید در بخش مسکن با توجه به هدف ایجاد رونق غیرتورمی در این بخش تدوین و نهایی شود.
